We have to make many changes and transformations in many fields to be able to adapt to the new structure emerging as a result of the globalization and decentralization processes experienced all around the world and in Turkey. In this process, the structure of urbanization, cities and metropolises should be dealt with and sustainable policies in line with competitive structures should be determined. In this context, it is imperative to analyze local taxation, which is the most obvious step of fiscal decentralization, and therefore, property tax, for the financing of local governments and local public services, which are becoming increasingly important. The fact that property tax is a visible tax imposed on wealth, but paid by current income taking the real estate value as the tax base requires a multidimensional analysis of property tax. It also seems possible to discuss local governments, fiscal decentralization, efficiency, productivity, transparency and sustainability in the delivery of local public services, and taxation of urban economic rent through property tax. Therefore, how local public services affect market and tax values of real estate, how property tax affects immovable values, and how local public services are taxed in the current system in Turkey emerge as issues to be investigated. In this thesis study, the effects of local public services on real estate market values in general and particularly, tax values, is addressed. Following detailed analyses of the changes occurring in the globalization and decentralization processes around the world and in local governments in Turkey, property tax and the effects of property tax tax on real estate market, a discussion on how the services provided by the local governments are taxed and to what extent property tax tax is utilized in the taxation of local public services has been made.

Dünyada ve ülkemizde etkisi hissedilen küreselleşme-yerelleşme süreci sonucunda ortaya çıkan yeni yapıya uyum sağlayabilmemiz için birçok alanda değişim ve dönüşüm gerçekleştirmemiz zorunlu hale gelmektedir. Bu süreçte kentleşmenin, kentlerin ve metropollerin yapısının ele alınıp, oluşan rekabetçi yapıya uygun sürdürülebilir politikaların belirlenmesi gerekmektedir. Bu bağlamda, önemi artan yerel yönetimlerin ve yerel kamu hizmetlerinin finansmanı için, mali yerelleşmenin en belirgin adımı olan yerel vergilemenin ve dolayısıyla da emlak vergisinin analiz edilmesi önem kazanmaktadır. Servet üzerinden alınan ama cari gelirle ödenen, görünür bir vergi olması ve vergi matrahı olarak taşınmaz değerinin esas alınması, emlak vergisinin çok boyutlu bir şekilde değerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır. Ayrıca, emlak vergisi aracılığıyla yerel yönetimleri, mali yerelleşmeyi, yerel kamu hizmetlerinin sunumunda etkinliği, verimliliği, şeffaflığı, sürdürülebilirliği, kentsel rantı vergilemeyi tartışmak mümkün görünmektedir. Bu nedenle, ülkemizdeki mevcut sistemde, yerel kamu hizmetlerinin taşınmazların piyasa ve vergi değerlerini, emlak vergisinin taşınmaz değerlerini nasıl etkilediği ve yerel kamu hizmetlerinin ne şekilde vergilendiği araştırılması gereken konular olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu tez çalışmasında, yerel kamu hizmetlerinin genelde taşınmaz piyasa değerlerine, özelde vergi değerlerine olan etkisi ele alınmaktadır. Küreselleşme-yerelleşme sürecinde dünyada ve Türkiye'de yerel yönetimlerde meydana gelen değişiklikler, emlak vergisi ve emlak vergisinin taşınmaz piyasasında yarattığı etkiler ayrıntılı olarak değerlendirildikten sonra, yerel yönetimler tarafından sunulan hizmetlerin ne şekilde vergilendiği ve emlak vergisinden yerel kamu hizmetlerinin vergilemesinde ne ölçüde faydalanıldığı tartışılmaktadır.