Living, working and entertainment spaces created in various sizes in cities, following the real estate and urban regeneration works are not only perceived as physical structures but accepted as a whole with their social and environmental aspects. Therefore, projected real estate and urban regeneration projects should not be built on short term basis or solely profit oriented, but developed with a sustainable road map on long term basis while serving the best interest of the city and city people.Looking at the real estate and urban regeneration projects realized in Istanbul since 2000, it is identified that these projects intensely take place in the locations where certain criteria are prioritized while this situation causes environmental, social and economical problems.The literature search of PhD theses on real estate development and urban regeneration subjects indicate that generally current problems of operating projects are identified and solutions to these problems are proposed. Within the scope of the thesis the research question is determined as `What is the perspective and decision making criteria of developing actors in the real estate and urban regeneration sector?`. As per the research and literature analysis, it has been observed that, the missing part in the literature is sufficient academical study regarding the criteria which institutions such as real estate investors, developers, contractors, architectural offices and consultancy companies use for investment decisions.Analysing the real estate development and urban regeneration projects realized in Istanbul based on districts and quarters, it is seen that the most important criterion for the developing actors at the decision making phase of these operating or pipeline projects is the higher market value of locations to invest in. This thesis study completed in order to prove the hyphothesis includes supporting examples regarding various real estate and urban regeneration projects in Istanbul scale and the survey study addressing the developing actors.Key Words: Real estate development, urban regeneration, urban renewal, land development and applications, real estate developing actors.

Gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm çalışmaları sonucunda kentlerde yaratılan muhtelif boyutardaki yaşam, iş ve eğlence alanları sadece fiziki yapılar olarak görülmemekte, aynı zamanda sosyal ve çevresel boyutları ile bir bütün olarak kabul edilmektedir. Dolayısıyla, planlanan gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm projeleri, kısa vadeli ya da salt kar odaklı değil, uzun vadeli, şehir ve şehir halkı yararına hizmet eden sürdürülebilir bir yol haritası ile geliştirilmelidir.İstanbul'da 2000'den buyana gerçekleşen gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm projelerine bakıldığında bu projelerin belirli kriterlere öncelik verilen lokasyonlarda yoğunlaştığı ve bu durumun bazı çevresel, sosyal ve ekonomik sorunlara neden olduğu tespit edilmiştir.Gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm konulu Doktora tezlerindeki literatür taramalarında, genellikle yaşama geçmiş projelerin mevcut sorunları tespit edilip bu sorunlara yönelik çözüm önerileri sunulmuştur. Tez kapsamında araştırma sorusu `İstanbul'da kentsel dönüşüm ve gayrimenkul geliştirme sektöründe geliştirici aktörlerin bakış açısı ve karar verme kriterleri nelerdir?` olarak belirlenmiştir. Yapılan araştırma ve literatür incelemeleri sonucunda literatürde eksik olan kısmın bu sürecin ana aktörleri arasında yer alan gayrimenkul yatırımcıları, geliştiricileri, müteahhitler, mimarlık ofisleri, danışmanlık firmaları gibi kurumların yatırım kararı verme kriterleri hakkında yeterli akademik çalışma olmadığı gözlemlenmiştir.İstanbul'da gerçekleşen gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm projeleri, ilçe ve mahalle bazında incelendiğinde, gerçekleşen ya da uygulama sürecinde olan bu projelerde geliştirici aktörler için karar verme aşamasındaki en önemli kriterin, yatırım yapılacak lokasyonun yüksek piyasa değeri olduğu görülmektedir. Hipotezin ispat edilmesine ilişkin tamamlanan bu çalışma, İstanbul ölçeğinde çeşitli gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm projeleri hakkında hipotezi destekleyen örnekler ve geliştirici aktörlere yönelik yapılan anket çalışmasını içermektedir.Anahtar Kelimeler: Gayrimenkul geliştirme, kentsel dönüşüm, kentsel yenileme, arsa geliştirme ve uygulamaları, gayrimenkul geliştirici aktörler.