In this study, a conceptual model on constituting productive and equitable a real estatetaxation system in Turkey was proposed.Real estate taxation theory and international cases were investigated for evaulating currentsituation of the Turkish Real Estate Taxation System and determining alternatives for designmodel. In the research, real estate taxation system was taken as a socio-technical system. Fordesigning political and technical aspects of the system, the principles of the New InstitutionalEconomics and the Object Oriented System Modeling were investigated, respectively.Two conceptual model were established. In the first, the current situtation was identified andthe problems were displayed. In the second, a design model was prepared for aiming to solvethe problems. Both models cover political and technical aspects of the system. While thepolitical aspect includes distrubution of administrative authorizations, responsibilities andbasic taxation concepts, the technical one covers taxation process, activities within theseprocesses and information infrastructure of the system.Hereby analyzing current situation, causes of the problems were defined from the politicaland technical aspects. The causes from the political aspect includes: (1) distribution of theadministrative authorizations, (2) levying tax from the tax value, (3) low tax rates, (4) wideranging of tax reliefs. On the other side, reasons of the problem from the technical aspectcontain following issues: (1) Lack of efficient tax registries which are executed uniformlywithin the country. (2) Structure of the valuation system which is not allowing equitable andproductive taxation. (3) Lack of a structure which will be used for determining performanceof the valuation and taxation applications.In the design model, the definitions of the tax subjects were arranged; a new real estateclassifications schemas were prepared and the usage of the market values as a tax base waspreffered. It was not proposed for the other issues in the political aspect; however, somealternatives were presented. The system, from the technical point of view, was organized asidentification, valuation, assessment subsystems; and establishment of a new informationinfrastructure were accepted for activating processes. For this purpose, the theroticalfundementals of the real property public registries were investigated. For valuation subsystem,transition to mass appraisal system was proposed; so principles of the mass appraisal wereinvestigated. The activities within the subsytems, administrative responsibilities, managementprocedure and conceptual schemas of proposed public registries were visualized withdrawings of the Unified Modeling Language.Key Words: Real estate tax, cadastral system, (computer aided) mass appraisal, newinstitutional economics, object oriented modeling.

Bu tezde, Türkiye'de verimli ve eşitlikçi bir emlak vergi sisteminin kurulmasına yönelikkavramsal bir model önerilmiştir.Sistemin var olan durumunu değerlendirmek, tasarım modeli için seçenekleri belirlemekamacıyla emlak vergisi kuramı ve uluslararası uygulamalar incelenmiştir. Çalışmada emlakvergi sistemi sosyo-teknik bir sistem olarak ele alınmıştır. Sistemin sosyal-politik boyutununtasarımı için Yeni Kurumsal Ekonominin, teknik boyutunun tasarımı için de Nesne YönelimliSistem Modellemenin ilkeleri incelenmiştir.Emlak vergi sistemine ilişkin iki kavramsal model oluşturulmuştur. Birincisinde, var olandurum belirlenmiş; problem ortaya konmuştur. İkincisinde, problemin çözümü için bir tasarımmodeli hazırlanmıştır. Her iki model de sistemin politik ve teknik boyutlarını kapsamıştır.Politik boyut, yönetimsel yetki ve sorumlulukların dağılımı ile vergilendirme kavramlarını;teknik boyut da vergilendirme süreci ve süreç içindeki etkinlikler ile kullanılan verileriiçermektedir.Var olan durumda problemin politik ve teknik boyutlu nedenleri belirlenmiştir. Politikboyutlu nedenleri; (1) yönetimsel yetkilerin dağılımı, (2) verginin vergi değeri üzerindentarhı, (3) vergi oranlarının düşüklüğü, (4) vergi yardımlarının kapsamının genişliğidir. Teknikboyutlu nedenleri ise şunları içermektedir: (1) Ülke düzeyinde standart biçimde yürütülenetkin vergi sicillerinin olmaması. (2) Eşit ve verimli vergilemeye olanak tanımayan birdeğerleme sistemi. (3) Değerleme ve vergilendirme başarımını değerlendirecek bir yapınıneksikliği.Tasarım modelinde politik açıdan, vergi konusuna ilişkin tanımlar düzenlenmiş, yenisınıflandırma sistemlerinin kullanımı önerilmiş, sürüm değerinin vergi matrahı olarakkullanımı yeğlenmiştir. Politik boyutlu öteki konular üzerinde bir yargıya varılmamış,seçenekler sunulmuştur. Vergi sistemi teknik açıdan, tanımlama, değerleme, tarhiyat altsistemlerine bölünmüş; süreçleri etkinleştirmek için yeni bir bilgi altyapısının kurulmasıgörüşü savunulmuştur. Bu amaçla taşınmazlara dayalı kamu sicillerinin kuramsal temelleriincelenmiştir. Kamu sicillerinin içerikleri, tarihsel gelişimleri ve farklılıklarının nedenleri elealınmış, yeni politikalar ve yönelimlerden söz edilmiştir. Değerleme alt sistemi için(bilgisayar destekli) küme değerleme sistemine geçiş önerilmiştir. Bunun için öncelikle kümedeğerlemesinin ilkeleri incelenmiştir. Tasarım modelinde, süreç içindeki etkinlikler, yönetselsorumluluklar, önerilen sicil ve veritabanlarının yönetim süreci ve bunların kavramsal verişemaları Tümleşik Modelleme Dili çizimleriyle görselleştirilmiştir.Anahtar Kelimeler: Emlak vergisi, kadastral sistem, (bilgisayar destekli) küme değerlemesi,yeni kurumsal ekonomi, nesne yönelimli modelleme.